《购房置业家庭装修知识小贴士》沙卓群选编

美涂士漆 发表于 2005-12-22 16:44:14

《购房置业家庭装修知识小贴士》沙卓群选编   购买房子置业家庭装修是一件既耗财烦神又充满希望的过程，涉及到许多平时难于了解的事情和知识，尤其是许多人都是初次买房子置家装修，相信各位都有所感受需要了解置家装修方面的知识和信息。我将平时搜集到的一些资料，整理出一本《购房置业家庭装修知识小贴士》，供论坛会员置业装修时参考。由于本人搜集的资料有限，篇辑整理的时间仓促，欢迎大家跟贴补充使其内容更完整充实，最好能变成一本《购房置业家庭装修知识大全》。欢迎大家跟贴！贴士分类索引：好房子必备的9大标准---2~9楼     新手买房必看系列(一) ---9~15楼购房费用具体实例---16~18楼      购房专用名词详解---19~29楼房屋面积知识一点通---30~37楼   期房的缺点和优点---38~39楼二手房买卖实战全攻略---40~55楼  新房收房秘笈---56~63楼教您十招退掉问题房---64~75楼   家居装修提前准备---76~79楼选择家装游击队的理由---80~86楼  家装“游击队”的缺点---87~93楼如何选个好装修公司---94~99楼   如何洽谈设计方案---100~105楼如何洽谈工程预算 ---106楼      如何签订装修合同---107~109楼家装合同藏十大霸王条款---110楼怎样堵住家装报价黑洞 ---111~117楼怎样选择瓷砖---120~126楼      怎样选择好的洁具 ---127~134楼怎样选灯具、开关---135~138楼天然石材与人造石材---139~140楼 怎样选购厨房橱柜---141~156楼   怎样选择门---157~165楼　　怎样选择五金件---166~168楼  怎样选择给排水管道---169~170楼怎样选择玻璃---170~173楼    怎样选择木作板材---174~175楼怎样选购地板---176~187楼    怎样选购油漆涂料----188~191楼怎样选择铝扣板 ----192楼   家装中用的视频线类别---193楼 防盗网与电子监控----194楼    买窗帘注意事项----195楼设计师谈家庭装修各部位注意事项----196~205楼    装修开工前期事项---206~211楼   贴瓷砖.石材---212~213楼  地板安装---214~215楼       天花吊顶---216~221楼 木工家具---222楼         墙面装饰---223楼                 油漆涂刷---224楼          验收知识---225~229楼家居旺财摆设230--237楼  给大家说说一般居室改电都有哪些项目？238楼    家庭装修常用建材价格分析   239楼    室内家装设计标准尺寸列表    243~248楼居家好风水为您辟邪聚财的15件宝（附图） 249~263楼 您必知的旺年购房风水(附图） 264~271楼装修全过程20个环节详细解析272~291楼
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美涂士漆 发表于 2006-1-13 15:05:46

怎样选择门
 

1.买门还是做门：


 买门： 优点--造型美观，做工精良，环保。 相对来说买的门更环保。因为机械化生产的板材都是批量购买的，一般会放置一段时间再加工，这样利于甲醛挥发。另外正规的厂家会注意板材的环保性。


 做门： 装修工人做的门价格便宜，适合对门的样式有特殊要求的家庭。做门的主要材料是大芯板，很多家庭的装修污染来源就是大芯板使用过多，所以一定要注意板材的环保性能。
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美涂士漆 发表于 2005-12-23 14:56:41

买卖二手房如何规避风险
 
 在房产市场中，一些鱼龙混杂的现象较多，特别是在二手房的买卖中，问题更是层出不穷，作为一个普通的消费者怎样花了巨款后，既能买到自己称心如意的房子，又不惹出麻烦，我想至少需要把握好以下几点：、要审定房屋产权的完整性、可靠性。确认产权的完整性，看有没有抵押(包括私下抵押)，共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房，一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权的真实性。要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先收回购权，故一定要，确认原单位是否同意出让，对确认是标准价购买的公房出让时，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，一般来说，军产，院(医院)户，校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效，虽然法律会保护善意的购买者，但消费者由此而付出的精力有时是无法计算的。如果产权人是一人以上时，或有的产权人故意瞒着其他产权人进行诈骗，本市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱，像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。 二、由于历史原因，譬如前些年的售后公房，除产权人外还有共住人，他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权，如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦，遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。 三、要弄清房屋的准确面积，结构，装修状况，包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内的墙角的面积，即所谓地毯面积，观察房屋的内部结构，房型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何? 四、在二手房交易中，最让人揪心的是房款全部付了以后，由于卖房人的原因迟迟办不出产权证，这种情况的发生，对购房者来说是最大的麻烦，也是损失最大的，因此，如果买卖双方同意，大家到公证处去办个提存公证，或到一些房产交易中心请他们实行监管，申请了公证或监管后，如产权证办不出，那卖家是收不到钱的。
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美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:04:34

二手房购买案例解析 须做足准备以免落陷阱
 买房子不比买大白菜，买家在买房前，一定要做好前期的调研工作，切不要冲动下订，买了让自己后悔的房子。一般来说，在看到比较合适的房子后，买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进行调查。其实，这些调查工作并不会花掉买家太多的时间，却可以让买家在真正交易时，能够买得放心，以后住得安心。
先查房子身世是否“清白”
案例一：8月底，家住海珠区的李先生看中了一套房产，在交易之前，李先生偏听了业主王先生的一面之词，并没有看清楚房产证的每个项目。结果在交易时，王先生的太太却反对卖房，由于该房产是王先生和他爱人共同所有的，因此，该交易只能作罢，李先生在此过程中浪费不少的时间和金钱。
分析：中原地产有关人士认为，产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明，具有清晰明确的法律效力。在新政策实施后，买家买房，以及卖方卖房的税费缴纳的标准，更与房产证登记的时间紧密关联。所以市民在购房前，不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求，还可到市国土房管局查询该物业相关情况，以保障自身的利益。
旁敲侧击避免买到“凶屋”
案例二：广州曾经有位买家在买房前，并没有了解清楚该房子在上手业主居住时发生过的事情，贪便宜而快速进行交易。装修时才发现该房屋的墙壁里埋藏了一具女尸，结果等于买了一套“凶屋”。由此可见，如果房价非常低，而且业主急于转手的话，买家一定要充分了解之前业主的身份、生活状态等情况，避免买到不好的房子。
分析：买家在看中某套物业之前，可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况，也可向小区的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清，而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话，建议买家还是多留个心眼，三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为，看房时要留意该房间是否有质量问题，比如要留意墙壁是否存在裂缝，地面、墙壁是否会渗水之类，还可向楼下的住户了解是否发生渗水的情况，也可请专业人士进行鉴定。
了解行情勿匆忙下定
案例三：由于出租屋快到期，但又想自己供房代替租房，因此何先生相当急于买到一套单位。加上本身收入的原因，何先生打算买套价格适宜的二手房。在经过某中介公司时，何先生被某套房子吸引了。在第一次看房后，何先生虽然也觉得价格贵了一些，但销售人员大谈装修如何精致、税费又上涨等理由，何先生也没有多加考虑，就下了1万元定金。后来在交易过程中，才有朋友告诉何先生，这个地头的房子，其实均价要比何先生支付的价格足足便宜1万元左右。何先生才后悔当初没有充分了解该片区二手房的价格行情。
分析：要了解该地段或者该小区的二手房的价格，买家可以先在报纸广告中，对比各个中介所有该地段或者该小区的相似的房屋价格，在已经有了心理预期价格后，再向该房屋周围的邻居以及社区的物业管理公司，了解之前卖出的一些单位的价格，就可以了解自己看中的房屋大约的价位了。一般来说，和中介公司侃价是绝对必要的，而且，一定要要求中介公司带卖家一起来谈价格，有些中介公司千方百计不让买卖双方见面，结果，用高过卖方开出的价格，卖给买方，自己取得中间的差价。虽然二手行业竞争越来越激烈，但吃差价这种行为还会时常发生的。为了避免买贵房屋，买家就一定要事先了解清楚该地段，该社区房屋的均价了。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:05:49

学会看房产证是二手房交易一门必修课。 
房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。 
《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。 
第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 
 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:07:25

二手交易注意户口问题
人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
 在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口呢？如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方一定要做好以下几个方面的工作：
第一，要求卖方出示户口本，并复印留存。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
第二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。 第三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:08:43

通过代理公司购买二手房的"八大步骤"
通过代理公司购买二手房可能出现的程序如下： 
第一步：委托
到代理公司后，会先签订一份《委托书》，即俗称“睇楼纸”，以保障代理公司和顾客双方的利益，便进入实地看楼的阶段了。
第二步：查证
到买卖双方有了明确购买意向及目标价格后，代理公司会先进行查册，包括查证该出卖物业产权是否清晰，是否可正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。
提醒：这个环节对买家十分重要，买家应该向代理公司问清楚该物业产权的查证具体情况，最好有一定的依据证明。
第三步：签约
经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。
提醒：在此环节，要求买家支付楼价的5%~10%作为临订付给业主，或者由代理公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。
第四步：晒图
双方签署了《临时买卖合约》后，代理公司便可以拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，该步骤主要用于为新业主制作新的房产证。
提醒：该步骤约需3个工作日。
第五步：办按揭
如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明／税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。
提醒：如果该二手房的原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续。该步骤需时约5~10个工作日。
第六步：估价
银行按揭办好之后，三方到房管局交易中心递件，首先，买卖双方签署《广州市房地产买卖合同》等有关文件，递交房产证、身份证等证件；交易所收缴证件后发出《受理回执》，并对该物业进行估价工作，估价工作约需时6个工作日。
提醒：该环节中，房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。
第七步：过户
在房管局进行估价约6个工作日后，便可到交易所办理所有的完税及过户手续。
提醒：过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。
第八步：领证
最后，买家在完税过户手续办妥后3个工作日后可以领取到新房产证，如果是办理银行按揭的，则由银行将房产证(复印件)、借据、贷款合同、供楼存折等资料返还。
　　提醒：如果产权清晰的物业，一宗二手房屋买卖以一次性付款方式购买的，需时约13个工作日，而以银行按揭方式则按不同银行要求有所不同。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:10:57

二手房买卖合同注意什么
依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：
当事人的名称或姓名、住所:这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的:这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
价款:这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
违约责任:这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款:双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。附件:在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:12:54

二手房买卖合同如何填
由于目前买卖合同的条款较多，一般购房者缺乏独立签订的能力，而部分房产中介公司又缺乏完善的法务签约能力，致使申请银行贷款时常常因为买卖合同签订不妥而出现问题。那么，以下就从银行对买卖合同审核的角度来看怎样使买卖合同的签订不成为贷款申请的麻烦。容易出现的问题：由于买卖双方弄不清夫妻之间的产权而出现问题。那么，以下就从银行对买卖合同审核的角度来看怎样使买卖合同的签订不成为贷款申请的麻烦。容易出现的问题：由于买卖双方弄不清夫妻之间的产权关系，往往多会填写配偶名字或认为小孩未成年就不填写名字。其实可以有个简单的方法来填写，就是甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。 
 房产成交的基本信息： 买卖合同中都会包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式、房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。 
 容易出现的问题：有些银行对附件三中约定的以贷款来支付房款的部分要求相当严格，比如，买受人以１００万元购买一套房屋，约定先支付１万元订金，第二次支付３９万元，总共４０万元现金作为首付款，剩余６０万元向银行申请贷款来支付给出卖方，实际上以买受方的资格完全可以向银行申请７０万元的购房贷款，但一旦在买卖合同中的附件三中约定了贷款金额，而买受方想改变贷款金额特别是增加贷款金额的话，一些审核较严格的银行就会拒绝这个申请。 
房屋价格应与附加值独立核算：在买卖合同的附件二中，通常买卖双方都会约定随房屋附带的一些设备和装饰，包括固定的装修、家具和电器等，如果这些装修、家具非常豪华，势必都包含在房产的成交价中，使该房产的成交价相对于市场价会较高，如果银行认可的评估公司对这一房产的评估价值低于成交价的话，那贷款成数也会按照评估公司的评估价来定，而不是以成交价为准。因此，签订合同时，最好是把房屋价格与附带的设备和装饰分开来计算价值，才不会影响到后面贷款的顺利申请。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:17:12

2003 版房地产买卖合同示范文本自今年7月1日开始启用
对二手房买卖上下家和中介公司来说，如何签好新合同成为大家关心的一个问题。笔者认为，审查下面五个问题是签好新版买卖合同的关键。 　　（一）权属审查。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中，权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一，由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效的诉讼也不少。一般来说，售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂，上下家与中介公司应当十分留心。 　　（二）房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司，因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。 　　（三）付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度，因此一般不能实现“一手交钱，一手交房”。上下家或中介公司对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。在实践中，通过中介公司的付款方式一般有两种，一是中介公司代收代付，另一种是上下家自行交接。代收代付是中介服务的重要内容之一，且中介公司一般不鼓励上下家自行交接，因为自行交接对下家来说风险较大。2003 版买卖合同示范文本对2000 版作了很多改进，但没有对付款附件作相应的完善，笔者认为这是一个缺憾，其格式仅适于自行交接的情况。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款。对首付款和尾款，笔者建议采用如下流程： 　　由于客户需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。笔者一般鼓励前者，因为若买卖不成功，交房便没有任何意义，还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外，若不通过中介公司交易，上下家交接房款时应尽量请第三方进行监管。 　　（四）交房审查。合同签订过程中的交房审查，主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用，上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移，由于户籍管理是公安部门的行政行为，因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域，涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系，法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷，将十分头疼，而且会影响到下家的孩子入学问题。对此，2003 版买卖合同在特别告知中作了提示。 　　关于交房标志，2003 新版买卖合同第四条中有明确约定，而且示范文本首次将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，符合实际情况。 　　（五）违约救济审查。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。2003 版买卖合同对违约救济条款作了明显的改进。尤其值得一提的是，行政部门倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院解决纠纷。

美涂士漆 发表于 2005-12-23 15:20:14

二手房买卖合同文本
 

本合同双方当事人： 卖方：(以下简称甲方)_______________ 
身份证号码： 


地址： 
联系电话： 


委托代理人： 联系电话： 
地址： 


买方：(以下简称甲方)_______________
身份证号码： 


地址： 
联系电话： 


委托代理人： 联系电话： 
地址： 


 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。


第一条　房屋的基本情况。 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿市_____区 位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为 。配套车库位于 号, 建筑面积＿＿＿平方米。
第二条　房屋面积的特殊约定。 本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不包括±＿＿＿％）时，房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％（包括±＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理： １．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。 ２．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条　土地使用权性质。 该房屋相应的土地使用权取得方式为"√"：出让(　)、划拨(　)；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。 第四条　价格。 按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋（含车库）的交易价格为：单价：平方米/人民币＿＿＿＿元，总金额为：＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。 


第五条　付款时间与办法。 甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。


第六条　交付期限。 甲方应于收到乙方首付款（含定金）之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。甲方应于本合同生效之日起 日内，将该房屋的产权证书交给乙方，协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。


第七条　乙方逾期付款的违约责任。 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。 １．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 ２．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。 ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第八条　甲方逾期交付房屋的违约责任。 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。 １．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。 ２．甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。 ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第九条　关于产权登记的约定。 在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。 第十条　甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项、金配套设施费及物业、水电、有线电视、电话费、租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。 第十一条　因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。


第十二条　本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。 第十三条　本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第十四条　甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十五条 违约责任 甲、乙双方合同签字生效后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第十六条　本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。） 第十七条　本合同（经甲、乙双方签字）（经＿＿＿＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。 第十八条　本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 甲方代理人（签章）： 乙方代理人（签章）： ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 签于＿＿＿＿＿ 签于＿＿＿＿＿ 附件一：房屋平面图（略） 附件二：室内附着设施（略）


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美涂士漆 发表于 2005-12-24 10:50:11

本《二手房买卖合同文本》是我整理的，2003 版房地产买卖合同示范文我没找到，那个有贴请上去

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:07:29

入户时注意“两金两费” 　　维修基金：二手房的维修基金是由一手房交易双方即开发商和上家按规定分别缴纳金额的总和。在二手房买卖中，按照目前的有关规定，对原由开发商缴纳的维修基金不受房屋产权变更的影响，下家无需补偿给上家或开发商；对于上家缴纳的维修基金，上下家有约定的，按约定处理；无约定的，下家只需向上家缴纳该维修基金账户内原上家缴纳部分的余额，具体数额可根据住宅小区的物业管理企业提供的《商品住宅维修基金结算交割单》确定。对于已用于住宅共用部位、共用设施的维修与更新的维修基金，下家无需结算给上家。上下家在向维修基金开户银行办理分户账更名手续时，需提供身份证件、房地产权证和业主委员会的证明。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:09:05

详细约定屋内附属设施 　　如今二手房买卖中，不少上下家都会约定总房价款包含房屋内部的装饰装修、家电家具，或是由上家折价后卖给下家。由于屋内附属设施的价值和房价相比相对较低，因此不少下家往往只关注买卖合同中房屋的价格、能否及时办理过户手续及房屋是否有质量问题等，忽略了一些细节问题，如装饰装修是否需要另外支付钱款，屋内的电器家具能否正常使用，承诺赠送的家电是否缺少等。 　　我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。有些上下家在合同中如此约定：“房屋转让价格已经包含屋内所有装饰、家具等，并随房屋一并转移交付。”据此，下家有权要求上家把屋内所有的装饰、家具等一并交付。但是，由于这样的合同条款中对屋内附属设施的约定过于模糊，对于具体有哪些家具并未一一列明，因此，如果上家搬走了屋内的部分家具或电器，当下家要通过法律途径维护自己的权利时会有很大难度。因为我国民事诉讼采用“谁主张，谁举证”的原则，对于看房时屋内究竟有哪些家具，下家很难拿出过硬的书面证据。 　　对于下家来说，如何维护自已的权益呢？首先，在买卖合同附件二“房屋内附属设备状况及室内装饰情况”中，应尽可能把随房屋一同转移的家电、家具的数量、种类、型号等详细列明；其次，如果无法详细列明的，则尽量要求下家应承诺房屋交付时屋内附属设施保持原状，如有损坏、缺失应承担相应责任。房屋转让价格如果已包含了上述装饰、物品，则上家应保证能够正常使用；如果是属于赠送性质的，上家对于有瑕疵的赠与物不承担责任，但上下家最好约定赠与物能够正常使用，否则这样的赠送毫无意义。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:11:53

代理、经纪、置换、收购的区别 　　房产中介最为主要的业务类型有两种：一是委托代理。委托人和中介公司签订一份委托合同，由中介代为买房、卖房等。中介以委托人的名义进行活动，而且要参与合同的洽谈、协商。收费方面，按照政府主管部门的规定收取佣金，而且不能赚取差价。二是居间介绍。中介公司根据业主提供的房源信息促成上下家的买卖。在这种业务中，中介公司不参与合同的洽谈、协商。收费方面，中介公司只有在交易成功的情况下才可以向双方收取费用。 　　除了上述两种业务类型外，房产中介还会提供置换（差价换房）、收购等业务。置换不是买卖的概念，仅针对公房而言，早期称为公房调配。中介公司可以向双方收取手续费。收购是指中介公司先把业主的房子买下来，再转手卖掉。在这种业务中，中介公司可以赚取差价。不是所有的中介公司均可从事收购业务，除非其在营业范围中列有此项，否则是违规行为。 　　二手房买卖的上下家在和中介公司签订协议的过程中，应明确与中介之间的具体委托事项，要注意中介的操作是否符合规定，收费是否合法。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:12:52

仔细检查房屋有无质量问题 　　由于目前上市的二手房，大多数已经居住了三五年乃至十年以上，质量上有否问题或是否已经有过大修，下家都应仔细检查。具体来说，可从下面四个方面入手： 　　（一）要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或将厨房一间分隔成两间等；阳台是否是业主自己擅自封闭的，这还涉及到面积如何计算的问题。 　　（二）要注意观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，如有无房间终年不见阳光；屋内管线是否太多，走线是否合理；天花板、屋顶是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或脱皮等明显问题。 　　（三）要注意查看屋内水、电、煤配套设施是否正常。打开水龙头观察水的质量、水压；打开有线电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；房屋本身是否带有热水器。 　　（四）要注意房屋装修的状况。不少下家在看房过程中，发现欲购房屋刚被简单装修过。其实，这种粉刷往往是为了掩盖房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹等。因此，遇到类似情况，下家一定要特别留心，切莫为假象所迷惑。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:21:48

及时到交易中心办理过户登记手续 　　在二手房交易中，即使房屋已经实际交付，但上下家未到房地产交易中心办理登记过户手续，产权人未进行变更的，在法律上，仍然认为房屋的所有权人未发生改变，上家仍是房屋的产权人，而下家仅对房屋享有债权。因为根据《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》的规定，房屋权属的变更转移应当办理过户手续，未经登记不得对抗善意第三人。 　　上下家在签订完买卖合同后，未及时向房地产交易中心办理过户手续，此时上家可能因欠债而被他人起诉，在诉讼过程中，他人可以根据实际情况向法院请求对上家的房屋进行财产保全或查封，如果此申请获得人民法院的批准，那么该房屋的登记资料上就会加注权利限制的情况，即使上下家签订了房屋买卖合同也无法办理过户手续。当然房屋不能办理过户手续，下家可以要求上家承担相应的违约责任，例如返还房款、支付违约金、赔偿损失等，但鉴于上家还款能力有限，下家的利益实在很难得到保障。 　　由此可见，在二手房买卖过程中，上下家除了对买卖合同条款注意把关外，对合同签订后及时进行过户登记也不可忽视，要加强权利登记的风险意识，不要怠于办理过户登记手续，以免造成不必要的损失。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:25:28

新房收房秘笈

 建议收房日期：建议大家在交房第三天或第四天去收房,人少时好交涉。 需要带的工具： 　　a)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 　　b)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 　　c)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 　　d)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 　　e)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 　　f)1只计算器---用于计算数据 　　g)1只水笔--用于签字 　　h)1把扫帚--用于打扫室内卫生 　　i)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 验收房子时间：一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 

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美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:28:16

收房过程： 　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 　　B、《住宅使用说明书》--可带走 　　C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表 　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 　　如果开发商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 　　2)<a href="http://bj.house.sina.com.cn/decor/20051011235.html" target="_blank" >核实面积、合同及价钱多退少补问题。</A>　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:35:16

验收房子： 
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 
【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，装修中尺寸太重要了，把每部分的尺寸都量一下，画图记录，尽量详细。订某种东西的时候就该想起来要尺寸了，所以画一张详细的展开图，标好尺寸，对你的装修有太大的帮助了。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:45:07

收房流程：
　　第一步：业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 
　　第二步：业主交纳剩余房款领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 
　　第三步：业主做综合验收，就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 
　　第四步：根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 
　　第五步：业主签署《入住交接单》。 
　　关键环节：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 
　　关键环节：收房应验收五项资料：房屋的《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图(可带走)。 
关键环节：交房遇到的问题无法在15日内解决的，业主一定要就解决方案及期限达成书面协议，以防止开发商事后不承认。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:52:23

你要有较强维权意识，理直气壮拒绝签开发商的不合理收房文书，选几个案例供参考：
案例1
即使购房合同有明确约定开发商也没有权代收契税 
王先生：我们是某小区的业主，开发商在我们去办理收房手续时告知，只有签署了开发商出示的“委托协议”，并且把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙。请问律师，如果拒绝签署该协议，可能产生怎样后果？
　　袁前岭律师：开发商把缴纳契税和公共维修基金作为入住领钥匙的前提条件，是错误的，因为无论是依据法律还是王先生和开发商之间的合同，开发商都不享有这个权利。其次，北京市相关政策明确规定从今年1月1日起不允许任何单位代收契税，王先生可以向开发商表示该约定违反了法律的强制性规定，属于无效条款。 
　袁前岭律师：由于开发商要求在交付房屋前交纳上述费用和签署《委托书》，超出了法律规定和购房合同约定的范围，因此，即使王先生拒绝收房，也是属于开发商没有按时向王先生交付房屋，必须承担逾期交房的违约责任。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:57:03

案例2 
如果在2004年前签合同分期综合验收合格应收房 
崔先生：我的购房合同中约定：“商品房经分期综合验收为交房条件”，现在开发商通知我去收房，但在现场我发现目前小区的绿化，邮箱，道路都还没有搞好，我可不可以拒绝收房？此外，开发商要求我三年不得更换物业公司，如果我不签物业合同，他就不交钥匙，这种情况我应该如何处理？
　　朱寿全律师：根据国务院文件，从去年7月1日起取消住宅小区项目竣工综合验收，虽然这能避免重复验收，但综合验收取消后，对后期的物管、小区交通、通邮、绿化指标是否达到等，只能靠开发商的诚信，而无法用行政手段干预。 
　　袁前岭律师：如果开发商出具了分期综合验收的文件，而业主认为该小区达不到分期综合验收的条件，那么就需要和分期综合验收文件的颁发部门了解相关情况。开发商要求业主在收房前必须签物业合同的行为，不应该得到法律的支持。如果因此导致业主延迟收房，开发商必须承担逾期交房的违约责任。但注意保留开发商要求崔先生签署物业合同时的相关证据，包括录音、现场证人等等。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 11:59:50

案例3 
保修条款低于法定最低限可向市建委相关部门投诉 
吴先生：开发商上周通知我收房，但在开发商出具的住宅质量保证书中，注明了屋面防水保修三年，管道及线路保修半年。据我了解，国家规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年，请问律师，这样的质量保证书我可以不签吗？如果谈判后开发商仍执意不实行国家的有关规定，我们应该怎么办？
　　袁前岭律师：依据《房屋建筑工程质量维修办法》第六条、第七条和《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，否则属于无效条款，吴先生并不需要和开发商作更多的谈判。 
　　王立宏律师：购房者如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定，可以先找到相关的法律条款出示给开发商，如果开发商仍然拒绝，可找市建委相关部门投诉处理。 　　朱寿全律师：如果要起诉，无须要求其出示不交钥匙的书面证明，但应该保存开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为日后起诉的证据。

美涂士漆 发表于 2005-12-24 12:01:33

案例4 
开发商提供的面积实测表并不包含各户详细面积图 
陈女士：我在海淀区买了一套房子，现在已进入收房阶段，开发商提供的面积实测表是一个丁级资质的单位出具的，我想请问一下，丁级资质的单位有没有资格测绘24层塔楼？ 
　　此外，该测绘机构提供的面积实测表没有各户的详细面积图、公摊面积图，请问一份完整的面积实测表应该包含哪些数据？ 
袁前岭律师：依据《测绘资质分级标准》和《测绘资质管理规定》的规定，丁级资质的单位也有资格测绘24层塔楼，陈女士如有疑问可到北京市建委了解。 　　王立宏律师：面积实测表不需要有图，没有各户的详细面积图、公摊面积图是正常的。户型的面积中一般会同时附上总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。

美涂士漆 发表于 2005-12-22 16:46:47

好房子必备的9大标准——确定5公里生活圈

上班的时间成本账 　　开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到。
<DIV align=center>
<TABLE border=1 cellPadding=0 cellSpacing=1 style="BORDER-BOTTOM: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-LEFT: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-RIGHT: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-TOP: #f9dc34 0.75pt outset; WIDTH: 80%; mso-cellspacing: .7pt; mso-padding-alt: 0cm 0cm 0cm 0cm" width="80%">

<TR 16.5pt?>
<TD 0cm? PADDING-TOP: 0cm; PADDING-RIGHT: PADDING-LEFT: PADDING-BOTTOM: 16.5pt; HEIGHT: inset; 0.75pt black BORDER-TOP: BORDER-RIGHT: BORDER-LEFT:>
如果每天花费2小时在交通上 
 
</TD></TR>
<TR 16.5pt?>
<TD 0cm? PADDING-TOP: 0cm; PADDING-RIGHT: PADDING-LEFT: PADDING-BOTTOM: 16.5pt; HEIGHT: inset; 0.75pt black BORDER-TOP: BORDER-RIGHT: BORDER-LEFT:>
1月=60小时=2.5天 

</TD></TR>
<TR 16.5pt?>
<TD 0cm? PADDING-TOP: 0cm; PADDING-RIGHT: PADDING-LEFT: PADDING-BOTTOM: 16.5pt; HEIGHT: inset; 0.75pt black BORDER-TOP: BORDER-RIGHT: BORDER-LEFT:>
1年=730小时=30天 

</TD></TR>
<TR 16.5pt?>
<TD 0cm? PADDING-TOP: 0cm; PADDING-RIGHT: PADDING-LEFT: PADDING-BOTTOM: 16.5pt; HEIGHT: inset; 0.75pt black BORDER-TOP: BORDER-RIGHT: BORDER-LEFT:>
50年=36500小时=1520天=4年

</TD></TR></TABLE></DIV>
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美涂士漆 发表于 2005-12-22 16:50:12

好房子必备的9大标准——小区绿化要达到35%以上
居住环境有一个重要的硬性指标棗绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。 　　 值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

美涂士漆 发表于 2005-12-22 16:52:52

好房子必备的9大标准——社区配套齐备
 一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。
<DIV align=center>
<TABLE border=1 cellPadding=0 cellSpacing=1 style="BORDER-BOTTOM: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-LEFT: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-RIGHT: #f9dc34 0.75pt outset; BORDER-TOP: #f9dc34 0.75pt outset; WIDTH: 96%; mso-cellspacing: .7pt; mso-padding-alt: 0cm 0cm 0cm 0cm" width="96%">

<TR >
<TD >
　衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等 </TD></TR>
<TR >
<TD >
　食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店</TD></TR>
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　住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。</TD></TR>
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　行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。</TD></TR>
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　其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等 </TD></TR></TABLE></DIV>
[此贴子已经被作者于2005-12-22 16:54:49编辑过]

美涂士漆 发表于 2005-12-22 17:05:53

好房子必备的9大标准——不近邻公路、铁路、工厂
1、房子附近最好没有工厂。房子紧挨着一家化工厂，几十年如一日的辛苦排放废气、噪音、粉尘，只好再买房时多用鼻子闻闻、多在周围转两圈了听听有无机械噪音。
2、临着公路、铁道的房子，开发商有的说前面有一排房子没问题，有的说临着铁道做了假山能挡住噪音，都没信，事实证明是明智的，有人买了这样的房子，升值很快，就是晚上能数清过了几列火车，睡觉怕吵的朋友还是离公路、铁道远点。

美涂士漆 发表于 2005-12-22 17:08:28

好房子必备的9大标准——周围有没有准备再建的建筑
 周围有没有准备再建的建筑。如果你的房子周围是空地待建、窄路、旧房、单位空地等，就有在盖房的可能，南面是最惨的，会挡住阳光，其他方向恐怕离近了感觉也不会好。

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