《购房置业家庭装修知识小贴士》沙卓群选编

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中国的房地产开发商在公众心中的形象普遍不太好，利欲心强，太贪太黑，追求暴利，哄抬房价，把百姓一生的积蓄一次性掠个精光。接揭买房三十年还清就等于替一夜暴富的房地产开发商打一辈子的长工。更有些黑心开发商以金钱铺路，打通有关权力部门后，就粗制滥造，房屋质量导致严重影响使用。有的面积缩水，有的资金断裂延期不交。遇到这种问题房，着实让业主感到头痛。为帮助你维权，法律专家教您十招 退掉问题房：

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第一招，延迟交房。

此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

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第二招，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。

根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

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第三招，开发商没经购房人同意变更设计。

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

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第四招，拿不到产权证。

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。

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第五招，无法得到贷款。

在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。

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第六招，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。

2005年3月15日启用的新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

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第七招，房屋质量不合格。

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。

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第八招，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。

这是2005年3月15日启用的新版合同规定的，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

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第九招，房屋质量导致严重影响使用。

根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

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第十招，开发商把房子抵押。

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。

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大凡买期房的人，大把银子交了购房款后，总感到财去空空，心也空空。为什么呢？因为多年积蓄的钱一下没了，可新房还在图纸上，多张存单换了一张合同，心里的感觉就更空了。这空白怎么填补呢？就是着手准备装修。
买了新房这装修可是头等大事，装修所涉及的门道更多。买房只跟开发商一家斗，可开发商个个牛气十足，合同霸道，没商量余地，说穿了你一个人根本没法斗。可到装修时，你要打交道的人多了，大多要你一一摆平，没点真才实学吃亏的总是你。南通装饰论坛也正是你大潜水学习的好地方。这里水深深几许，鱼多虾也多，潜水时间长了别忘了出来透口气，可大家交流一下，不说交作业也要做个笔记的。借鉴网友装修的得意之处，记住网友装修的遗憾之处，了解道上各种骗招陷井，学到你领钥匙时，虽成不了专家也能算半个行家，与商家侃大山时也会底气十足，让他另眼相看不敢小视。

我感到网帆办的南通装饰论坛很健康，纯公益性的，知识面广，公信度好，实话实说，网民喜欢。我很敬佩网帆不惜牺牲休息时间，踏踏实实地耕耘这块园地。我也愿挤出点时间，帮他耕耘这块园地。南通装饰论坛的健康成长，需要大家的支持和呵护，希望能有更多的热心人帮网帆一块耕耘这块园地。

我希望以下的有关家装知识的小贴士对你装修时能起点作用。

[此贴子已经被作者于2005-12-25 13:21:20编辑过]

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家居装修要提前2个月一定做好装修准备

一、时间准备：
一般在装修前2个月左右就应该开始着手准备装修了。初期的准备基本包括以下几个方面：
1 在网上查阅家装图片，掌握自己想要的装修风格。

2 寻找合适的装饰公司，和设计师讨论装修方案，确定自己的装修预算，签订装修施工合同。
3 逛建材市场：主要是选定一些需要提前预定的建材，例如地砖，往往需要消费者交付商家一定的订金。瓷砖类在100－200左右。可以尝试和商家把这个价格尽量压低，或是商订订金可退，这样可以避免很多不必要的损失。

[此贴子已经被作者于2005-12-26 11:44:26编辑过]

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二、物质准备：
　　1、本和笔
　　 逛建材市场时候尤其重要，无论是记录装修知识，产品的价格或是厂商的联系方式，家里的设计，装修期间的花费等等，都可以认真记录下来用作参考。当然，最好的是能记录下自己每一天的装修进度，花费情况，这样可以控制预算的无上法宝。
　　2、计算器
　　手握计算器，就不怕奸商们在总价上面设置陷阱。提醒大家，在和商家谈好价格后，一定要用自己的计算器，把所有的总价再核实一下，如果总价被计算错的话，我们辛辛苦苦砍下的单价，也就没意义了。
　　3、卷尺
　　量房子，量家具，量橱柜，量地板，总之，装修的过程中，什么时候都不能少了他。

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房屋面积知识一点通－公摊面积的所有权使用权归谁

公摊面积属于全体业主共同共有，享有共同占有、使用、收益的权利。无论第三方对于公摊面积的营利性或非营利性使用，都应当经过全体业主的同意。

具体来讲，顶层露台不算入公摊，使用权归整栋楼的业主而不是顶楼业主，顶层露台不能封闭。至于车库，先要查开发商提供的公摊面积明细表，如果有，那么车库产权不是开发商的。北京目前正在研究制定相关规则，对此将做出明确规定。
此外，有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实还是全体业主…

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房屋面积知识一点通－套内使用面积计算标准

套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和，俗称“地毯面积”。

具体包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积)、阳台(封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积)。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

高层塔楼、高层板楼、多层住宅的套内使用面积与建筑面积之比分别为72%-75%、78%-80%、85%左右.

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房屋面积知识一点通－搞清面积后明白买房

在房价高涨的今天，普通百姓要花几十万元买套房子是件很不容易的事情，在形形色色的楼书宣传中想不眼花缭乱也不容易，如果再不仔细算清房屋面积，不仅不能理性消费量力而行，还很容易的就吃亏上当。

说来说去，常用的关于房屋面积的提法也就这几种：建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积、实用面积、使用面积。
北京自2003年12月1日开始实施按套内面积售房，开发商通常会在合同中约定好套内建筑面积和建筑面积。但将来业主收房入住时，还是要按建筑面积交各项费用。
最简单计算套内使用面积和建筑面积之比为：板楼1.33，塔楼1.44，如果所在小区公摊比较多，那么套内使用面积就更少了。
业主签购房合同时，公摊面积明细表应该作为合同附件。

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———期房的缺点和优点———
先说缺点吧。很明显，期房就是还没盖好的房子。据了解，之所以很多房子成了烂尾楼，是因为国家有规定，房子封顶后，开发商必须付给施工单位钱，在此之前的钱都是施工单位垫付。可如果开发商实力比较小，空手套白狼似的，房子初期又没卖好，那资金链就断了，没钱付给施工单位，所以卷包逃跑，留下烂尾楼、没出诉苦的施工单位，还有那些用血汗赚钱的农民工。对于购房者可能就是钱房两空的结果。现在好一点了，有规定封顶前不能卖，但好一点的楼盘还是有提前预订或者内部留房，总之，就是吸引客户早点买房，早掏钱，资金早回笼。还有就是看不到房子实物，只能看图纸买房，到盖好时可能有一些不可预料的改动。
优点也有。就是全过程随时自己都能看着，可以控制质量，甚至一些细节。我听说一个人买的期房，盖房时天天盯着，让工人按照自己的想法做电做墙，到交房时，他不用作任何的电路改造和房型拆改。还有位高手，他也是看着自己房子盖起来的，北方是地板采暖，以后做电路改造走线不能走地面，很麻烦。他想到前面了，工程在施工时浇筑混凝土柱子里面有横管，他让工人管子里面穿上铁丝，他自己再做了记号，以后线路穿墙都不用打眼了。眼看着自己的房子一天天长高，盼望着那天盖到自己那一层，又盼着封顶、盼着交房，那种心情不知用什么语言来描绘。还有就是可以多用电钱买房，如果是现房，买完了就要装修，哪来那么多钱！期房可以买完了再存装修的钱，可以缓一缓手。还有就是房型选择性较强，因为刚开始卖。相对的，现房时房型就少多了，没开盘时内部认购了一批，关系户留了一批，开发商分批卖又扣了一批，等你买现房时没几套可选了。

[此贴子已经被作者于2005-12-26 17:58:09编辑过]

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———开发商———
选房还是选口碑较好的大一点的开发商放心，尤其是期房。我朋友的房子是在一片平地的时候顶着星星去排队给人家送钱买来的，如果是小开发商，可真不放心。可大开发商也有头疼的事，就是房子不愁卖，合同里面夹霸王条款，不签就别买！我朋友的合同里就规定，房子自交房之日起就自动成为我的房子，也就是从这天起必须交纳物业费，可我的房子是10月底交房，已经过了装修的最好时机，本想明年装的，可那会白交好几个月的物业费，没办法，霸王条款呀！所以买大开发商的房子要有忍辱负重的心理准备。

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二手房买卖实战全攻略

对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日整合了一些房屋买卖的“购房十大法则”，指导普通市民在购买房屋时需要掌握的小技巧：

不看白天看晚上，入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天，下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

看建材看格局，购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工，好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

不看窗帘看窗外，应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不开冷水开热水，如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯，新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

不看地上看天上，看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

不问屋主问警卫，可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

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三、金钱准备：
　　如果您的装修预算是5万，到最后往往会发现到装修结束后，您的实际花费会涨到6-7万，所以建议您在开始的时候就比实际预算多准备一点。同时，装修时候的交通费，电话费，餐饮费，都会上涨不少，要做好心里准备哦。

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写到这里可能需要话分二头，如果你是大包装修，准备拎包入住的，可以看看如何挑选装修公司、如何签装修合同。你打算包轻工，所有的事情都要自己考虑解决，可跳到后面看本文，别浪费你宝贵的时间。如果你还拿不定主意，我可以帮你作个选装修公司大包装修与请游击队包轻工的对比：

据我们所作的小区调查统计，有85%以上的业主都选择了“游击队”装修。可见，虽然满眼都是装修公司的广告，但仍然有相当多的业主选择了被业内一致抵制的装修游击队。为什么游击队被业内嗤之以鼻却成为了老百姓眼中的“香饽饽”？准备装修的你会择游击队装修吗？看看这些理由是不是也让你动心了？

[此贴子已经被作者于2005-12-26 14:01:44编辑过]

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提起家装“游击队”，相信许多要装修的人都不会陌生。“游击队”，也就是被政府部门和媒体常说的“黑家装”，指的就是无固定办公场所、无营业执照、无资质施工证的“三无”施工队。政府部门称其“黑家装”从大处来说规范市场，以我看主要是为大量国家税收流失。媒体常批挞“黑家装”装修质量差、服务无保障，主要是出于扶助家装公司，扩大广告来源达到增收。因为各有利益所在，不能以百姓的眼光看问题，尽管抵制多年，但收效甚微。为什么游击队被业内嗤之以鼻却成为了老百姓眼中的“香饽饽”？以我的看法，老百姓选择理由：

[此贴子已经被作者于2005-12-26 14:37:17编辑过]

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1 价格便宜

　　相信价格是游击队赢得市场最主要的原因，据我了解，选择游击队基本上价格要比装饰公司低30%-40%左右。便宜的原因：一省房租（无固定办公场所）；二省税收管理费（无营业执照、无资质施工证）；三省大额广告费（装修公司要想出名最快的办法是大量投放广告，南通几个知名家装公司用予广告宣传费用年均30-40万）；四省管理费10％（包清工样样都得自己打理，10％的管理费是你的误工、通信、车费补贴）。

[此贴子已经被作者于2005-12-26 14:49:52编辑过]

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2 效果直接

　　很多游击队都有不错的口碑，这些入住小区的装修游击队都会把一个工程作为样板间，装修质量的确上乘，虽然没有设计师拿不出效果图，但业主可以直接在本小区参观样板房，现场效果也比效果图直接，哪里需改随你所爱。

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3 一视同仁

　　游击队另一个优点就是不挑肥拣瘦。就是再简单的装修工作，人家也给你做。

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4 全程服务

　　正规装修公司的设计师在出了装修方案以后，就很少去工地了，而家装游击队从一而终，随叫随到，没有心理落差。

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5 付款随意

　　家装游击队大多数没有正规的合同，所以也不用受合同的约束，对于付款方式来说，正规合同不能够提供给业主多种方式来选择，这也是让游击队胜出的原因之一。游击队通常是先干活后付款，资金紧的到年终结清也行，没有家装公司卷款逃跑的风险。据我所知今年南通有三家家装公司卷款逃跑，受损业主达二十多家。

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6 变更自由

　　因为没有图纸的约束，选择了游击队，意味着你就要自己做设计师了，家装游击队会给你足够的创作自由，给你自己做设计师的满足感。一旦出现问题直接和工人一说，立刻变更。选材拣品牌讨价还价，拍板的权力都在你掌握之中，心里有平衡感。

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虽然家装游击队看上去有种种优惠，但包清工的装修只适合对装修和建材非常精通的人士，沟通协调能力较强，并且能保证全天呆在工地听候包工头的派遣。同时要付出最大的往往是时间和精力的代价。 如果你什么也不懂，他们惯用的招数仍然会在装修时漏洞百出，结果自然也有时让人后悔莫及，看看下面的缺点，也许你会对如何选择装修队伍做出自己的判断。

[此贴子已经被作者于2005-12-26 15:21:45编辑过]